Resumo: Estabelecimento Empresarial - Renovação Compulsória e demais conceitos

v Estabelecimento Empresarial

Ø  É a reunião dos bens necessários e organizados para o exercício da atividade empresarial.

Ø  Aviamento é a forma de organização do estabelecimento pelo empresário.

Ø  Alienação do Estabelecimento Empresarial:

§  É realizada pelo contrato de trespasse.

§  O contrato deve ser arquivado na Junta Comercial e Publicado pela imprensa oficial para produzir efeitos perante terceiros. (Art. 1.144, CC)

§  O alienante deve informar aos credores do estabelecimento e pedir para que os mesmos deem seu consentimento para que os débitos sejam transferidos. Esse consentimento pode ser dado de forma expressa ou tácita no prazo de 30dias da notificação, salvo se o alienante dispuser de patrimônio suficiente para saldar o seu passivo. (Art. 1.145, CC)

§  Cláusula de Não Reestabelecimento: Se não dispuser o contrato de forma diversa, vigora o art. 1.147, CC.

Ø  Proteção ao Ponto:

§  Ponto: é o local específico onde o empresário exerce diretamente suas atividades empresariais. Fique atento Ponto, Estabelecimento e Empresa são coisas distintas !!!

§  Há  basicamente dois tipos de locação de imóveis no Brasil, a locação Residencial e a Comercial.

§  O locatário residencial não tem direito a renovação compulsória.

§  Renovação Compulsória da Locação: É a renovação contratual de locação imposta pela justiça, na hipótese do preenchimento dos requisitos do art. 51, da lei 8.245/91 (lei do inquilinato), ressalvadas as hipóteses do art. 52 da mesma lei. Logo é o instituto jurídico que garante ao locatário, diante da recusa de renovação do contrato de locação, por parte do proprietário do imóvel, de renovar o contrato, compulsoriamente, por igual prazo, se alcançados os requisitos do art. 51, da lei de inquilinato. (lei 8.245/91)

·         Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

·         I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

·         II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

·         III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

·         § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

·         § 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

·         § 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

·         § 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

·         § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

·         Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

·         I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

·         II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

·         1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

·   2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

·      3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

·         O exercício do Direito Subjetivo de renovação compulsória far-se-á por meio de uma ação denominada “Ação Renovatória”

·         O locatário pode não exercer a renovação por meio da “Exceção de Retomada”. São razões que justificam a não renovação:

¨      Art. 72, II lei 8.245/91. Quando a proposta ($) de renovação for insuficiente.

¨      Art. 72, III lei 8.245/91. Quando houver proposta melhor de terceiro. Se o locatário oferecer melhor proposta ele renovará.

¨      Art. 52, I lei 8.245/91. Reforma substancial no prédio. Se o início das obras retardar por mais de 3 meses da desocupação caberá indenização.

¨      Art. 52, II lei 8.245/91. Para uso próprio. É vedada exploração de mesma atividade explorada pelo locatário. Contudo será devida indenização pela perda do ponto. Se todo o estabelecimento era do locador não caberá indenização.

¨      Art. 52, II lei 8.245/91. Transferência de estabelecimento existente a mais de 1 ano e titularizado por ascendente, descente ou conjugue, ou sociedade controlada por qualquer um deles, desde que atue em ramo diverso do locatário.

§  Mas, e os Shopping Centers?

Prossigamos à eles:

·         Natureza da Atividade: A natureza da atividade do empresário de Shopping Center é mista visto que o empresário capitaliza, recursos negociando as locações das unidades autônomas aos lojistas bem como arrecadando com seus produtos próprios e serviços.

·         Capacidade do Shopping: O que define a capacidade padrão de um shopping é a existência de lojas departamentos, lojas âncora.

·         Tenant Mix: é a organização da distribuição da oferta de produtos e serviços centralizados em seu complexo.